Permuta de Imóveis com Tornas: Como Fica a Tributação em 2026 e Quais Erros Evitar

Por Rodrigo Valadão, contador, perito contador e sócio do escritório Dinastia Contábil.

A permuta de imóveis com torna é uma das operações mais comuns no mercado imobiliário, especialmente entre construtoras, incorporadoras e proprietários de terrenos. Porém, é também uma das mais mal interpretadas do ponto de vista fiscal, e a Reforma Tributária exige atenção especial a partir de 2026.

Veja como fica a tributação e quais erros evitar.

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1. O que é a permuta com torna e por que ela é tributada

Na permuta simples, não há pagamento de dinheiro. Já na permuta com torna, uma das partes recebe um valor adicional para equilibrar a operação.

É justamente essa parte em dinheiro que gera tributação, podendo incidir:

• Ganho de capital para pessoas físicas.
• IRPJ, CSLL, PIS e COFINS para empresas que exercem atividade imobiliária.
• ITBI, dependendo do município e da configuração jurídica da operação.

Com a chegada da CBS e do IBS, as cidades ganharão mais padronização na cobrança de ITBI, o que reduz distorções — mas exige conformidade documental.

2. Como fica a tributação da permuta com torna em 2026

A partir da implementação das novas regras da Reforma Tributária, algumas mudanças tendem a impactar a operação:

• CBS substituirá PIS e COFINS, com alíquota unificada.
• IBS terá regras específicas para atividades imobiliárias, incluindo permutas com receita incorporada.
• A torna passa a ser tratada como receita, devendo ser declarada com clareza no contrato.
• O fisco terá maior rastreabilidade das operações, reduzindo espaço para declarações inconsistentes.

Empresas do setor imobiliário precisarão revisar seus contratos padrão para evitar riscos futuros.

3. Erros comuns que devem ser evitados

Mesmo após a Reforma Tributária, muitos erros continuarão sendo frequentes:

• Declarar a permuta como isenta quando há torna — isso gera autuação quase imediata.
• Subfaturar a torna para reduzir impostos.
• Não registrar o valor real dos imóveis envolvidos, criando divergência no ganho de capital.
• Falta de laudo de avaliação quando há diferença significativa de valores.
• Escrever contratos vagos, sem detalhar o que é permuta e o que é pagamento adicional.

Em 2026, com a digitalização fiscal ampliada, esses erros serão ainda mais facilmente identificados.

Conclusão

A permuta com torna continuará sendo uma excelente estratégia no setor imobiliário — mas exige atenção redobrada à tributação. A Reforma Tributária trará mudanças significativas, especialmente na apuração de receitas e no tratamento das operações mistas. Com apoio contábil especializado, é possível evitar erros, pagar menos impostos de forma legal e ter operações 100% seguras.

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