Locação de Imóveis e Reforma Tributária: Vai Ficar Mais Barato ou Mais Caro? O Que Muda na Tributação

Por Rodrigo Valadão, contador, perito contador e sócio do escritório Dinastia Contábil.

A locação de imóveis tanto residenciais quanto comerciais, é um dos temas que mais geram dúvidas dentro da Reforma Tributária. Afinal, com o novo IBS e a CBS, o aluguel vai ficar mais caro ou mais barato em 2026?

A seguir, explicamos o que realmente muda e como proprietários, imobiliárias e inquilinos serão afetados.

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A locação terá incidência do IBS e da CBS?

A resposta é não para locações residenciais e dependendo do caso para locações comerciais.

1. Locação residencial continua isenta

Assim como hoje não incide ICMS/ISS na locação residencial, a Reforma Tributária mantém esse entendimento. Isso significa:

✔️ Aluguéis para moradia não terão IBS nem CBS
 ✔️ Não há previsão de aumento na carga para o inquilino
✔️ Contratos atuais continuam válidos sem necessidade de ajuste tributário

2. Locação comercial: atenção às exceções

A locação de imóvel comercial, em geral, também não será tributada diretamente pelo IBS ou CBS.
Contudo, surgem pontos importantes:

• O que pode ser tributado é a prestação de serviços agregados, como administração de condomínios, estacionamentos, manutenção etc.
• Imobiliárias e administradoras terão impacto no seu próprio regime tributário.

Ou seja: o aluguel em si não será alcançado pelo novo imposto, mas serviços adicionais podem sofrer alteração de carga.

E para quem aluga como atividade empresarial?

Empresas que exploram imóveis podem sentir impactos indiretos:

• Mudanças no aproveitamento de créditos
• Alterações na tributação de serviços incluídos no contrato
• Revisão da estrutura jurídica (holding patrimonial, SPEs etc.)

Vai ficar mais barato ou mais caro?

Depende do tipo de locação:

🏠 Locação residencial

Não deve mudar.
 A tendência é manutenção dos preços, podendo até haver redução de burocracia para proprietários.

🏢 Locação comercial

O aluguel em si não será tributado, mas serviços adicionais podem aumentar ou diminuir de custo, dependendo da alíquota final do IBS/CBS.

Se a alíquota final ficar próxima a 25%–27%, alguns serviços podem:

• Ficar mais caros

• Perder isenções municipais ou estaduais
• Exigir readequação contratual

Como ficam as imobiliárias?

Imobiliárias terão de se adaptar a:

• Novo sistema de créditos e débitos
• Tributação unificada sobre serviços
• Reorganização de contratos e notas fiscais

A tendência é simplificação, mas pode haver impacto no preço final cobrado pelas empresas.

O que proprietários e inquilinos devem observar?

• Revisar contratos a partir de 2025
• Verificar cláusulas de repasse de tributos
• Entender se há serviços agregados ao aluguel
• Avaliar holding patrimonial e regime tributário com um contador atualizado na Reforma

Conclusão

A Reforma Tributária não tornará o aluguel residencial mais caro.
Na locação comercial, o impacto dependerá dos serviços envolvidos e da alíquota final do IBS/CBS.
Com planejamento e revisão de contratos, proprietários e empresas podem evitar surpresas e até reduzir riscos fiscais.

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