Reforma Tributária e o Setor Imobiliário: Como o Novo IBS Afeta a Compra e Venda de Imóveis em 2026

Por Rodrigo Valadão, contador, perito contador e sócio do escritório Dinastia Contábil.

A Reforma Tributária começou a alterar profundamente a forma como diversos setores operam, e o mercado imobiliário está entre os mais impactados. A partir de 2026, o novo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) passa a compor gradualmente a tributação das operações, substituindo tributos atuais e criando um sistema unificado.

Mas o que muda na prática para quem compra, vende ou investe em imóveis?

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O que é o IBS e por que ele afeta o setor imobiliário?

O IBS será um imposto único, que substituirá ICMS, ISS e parte do PIS/COFINS, trazendo uma lógica semelhante ao IVA adotado em países desenvolvidos.
Como a compra e venda de imóveis envolve circulação econômica, prestação de serviços e muitas vezes atividades empresariais, o IBS pode alterar preços, margens e estratégias de mercado.

Principais mudanças para compra e venda de imóveis em 2026

1. Tributação mais clara e menos cumulativa

O IBS segue o modelo de crédito financeiro, permitindo que empresas utilizem créditos tributários ao longo da cadeia.
Para construtoras e incorporadoras, isso tende a reduzir cumulatividade e deixar o custo final mais transparente.

2. Possível impacto no preço final ao consumidor

A alíquota padrão do IBS ainda está em definição, mas especialistas indicam que deve ser entre 25% e 27%, somando CBS + IBS.
Dependendo da atividade imobiliária, isso pode:

• Aumentar o custo de imóveis novos, especialmente de padrão médio e alto.
• Reduzir distorções existentes entre municípios e estados.
• Aumentar previsibilidade, algo positivo para incorporadoras e loteadoras.

3. Imóveis usados: a boa notícia

Para a compra e venda de imóveis usados, a tendência é que o impacto seja menor, já que normalmente não há incidência dos tributos substituídos pelo IBS.
Ou seja, o mercado secundário deve permanecer competitivo.

4. Incorporadoras e loteadoras: mudanças operacionais

A reforma exige:

• Adequação de sistemas fiscais
• Reorganização do fluxo de créditos
• Ajuste de contratos de compra e venda
• Análise de impacto sobre o cash flow das obras

Empreendimentos iniciados antes de 2026 também precisam observar regimes de transição.

Vai encarecer a construção?

Pode acontecer em alguns casos, especialmente em projetos com grande volume de serviços terceirizados, pois o setor terá que se ajustar às novas regras de crédito.

Por outro lado, o IBS tende a simplificar a vida contábil das construtoras, reduzindo litígios e riscos fiscais.

O que investidores e compradores devem fazer?

• Acompanhar a fase de regulamentação do IBS.
• Negociar contratos com cláusulas de reajuste tributário.
• Buscar orientação contábil especializada para evitar pagamentos indevidos.

Conclusão

A Reforma Tributária trará mudanças significativas para o setor imobiliário em 2026.
Com o IBS, o mercado tende a se tornar mais transparente, menos litigioso e mais previsível, mas também pode enfrentar ajustes de custos no curto prazo.
Quem se planejar agora estará à frente em 2026.

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