Compra e Venda de Terrenos: Como Evitar Riscos Fiscais e Elaborar um Planejamento Tributário Seguro

Por Rodrigo Valadão, contador, perito contador e sócio do escritório Dinastia Contábil.

A compra e venda de terrenos envolve particularidades fiscais que muitas empresas e investidores ignoram, e isso pode gerar autuações, pagamento de impostos indevidos e problemas com o fisco municipal, estadual e federal. Em 2026, com as mudanças trazidas pela Reforma Tributária, a atenção deve ser redobrada.

A seguir, veja os pontos essenciais para reduzir riscos e construir um planejamento tributário seguro.

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1. Entenda a tributação aplicável ao terreno

Terrenos não têm construção, e isso altera diretamente o cálculo de tributos em diferentes situações:

• Ganho de capital na venda para pessoas físicas ou jurídicas fora do lucro real.
• IRPJ e CSLL sobre lucro na venda quando a empresa atua como incorporadora, loteadora ou revendedora habitual.
• ISS em atividades de intermediação ou serviços ligados ao desenvolvimento do terreno.
• ITBI na transmissão da propriedade — e em 2026, com o novo modelo do IBS, a base de cálculo tende a ser mais padronizada pelos municípios.

Saber enquadrar corretamente a operação é o primeiro passo para evitar cobranças indevidas.

2. Documentação: o maior gerador de riscos fiscais

A maior parte das autuações ocorre por falta de documentação adequada. Em um planejamento tributário seguro, é indispensável:

• Comprovar a origem do terreno (matrícula atualizada).
• Registrar corretamente o valor da compra, evitando divergências com a Receita Federal.
• Manter contratos bem elaborados com cláusulas que expliquem pagamentos, prazos e obrigações.
• Comprovar custos e investimentos no terreno — como topografia, registro, regularização e melhorias.

Documentação bem estruturada reduz riscos fiscais e facilita a apuração correta dos impostos.

3. Como montar um planejamento tributário seguro para terrenos

O planejamento tributário deve começar antes da compra. Alguns passos essenciais:

• Análise do perfil do comprador ou vendedor (pessoa física, empresa imobiliária, holding, etc.).
• Simulação do impacto dos tributos com e sem desenvolvimento do terreno.
• Definição do melhor regime tributário, especialmente em empresas que compram para revender ou parcelar.
• Avaliação de riscos de ITBI, principalmente quando houver integralização em empresa ou reorganização societária.

Em 2026, com o avanço do IBS e da CBS, operações imobiliárias terão maior padronização, mas isso não elimina a necessidade de estratégia fiscal.

Conclusão

A compra e venda de terrenos pode ser lucrativa — mas também pode gerar sérios riscos fiscais se conduzida sem planejamento. Com a Reforma Tributária alterando bases, alíquotas e formas de cobrança, 2026 será um ano de mudanças importantes. Contar com acompanhamento contábil especializado garante economia, segurança jurídica e previsibilidade em cada operação.

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